教你几个实用的买房经验


编者按:本文来自微信公众号:楼市团长(ID:tz52801),作者:楼市团长,36氪经授权转载

几年前,我在一个开发商那里看上了一套房,买下之后,我就电话告诉身边的朋友,但很多人并不认为那是一个值得买的楼盘。然而,其中一个朋友后来也在那个楼盘跟着我买了一套,他连房子也没看,直接下定。

当时那个楼盘开发商连路边的杂物都没有清理就开始卖了,花园很小,没有游泳池,也没有配建幼儿园,就那么光秃秃几栋楼,很多客户来了之后都没买,但我认为有机会大幅升值,就大胆拿下了。后来,这套房的确给我带来不错的收益,那个跟着我买房的朋友,一下子赚了一大笔钱,所以他当时非常感激我,至今我们还经常讨论房子的问题。

那么当时我基于什么判断,敢于买下那套房呢?普通人又该如何评估房子是否值得买呢?今天我写了一篇微观实操类文章,教大家分析不同类型房子的上涨逻辑。请您耐心阅读,一定受益匪浅,如果方便,请转发给亲友,非常感谢。

拆迁房

拆迁房,真正赚钱的机会在于在大家都不知道那里要拆你就提前买好了。如果所有人都知道那里要拆,你才去买,那已经Price in ,也就是这个利好已经体现在价格上,再买入基本赚不到大钱了。

另外,买拆迁房,千万不要等政府来拆,然后拿赔偿,最明智的是什么呢?就是趁公布拆迁范围或开始丈量面积,宣布赔偿标准的时候,高价卖掉,然后去搞一套正儿八经的商品房。因为拆迁房,要等政府来拆,然后拿赔偿是漫漫无期的,郊区大把平整的土地,不到万不得已,政府是没有动力搞拆迁的。

位房

曾经有很多朋友问我,到底是买市区学位房,还是郊区新房?我的回答是:学位房年年涨,涨幅3-8%;郊区新房三年不涨,一涨顶三年,涨幅30%+。

换言之,学位房上涨是最有确定性的,几乎可以断定今年买,明年一定涨。为什么呢?

因为家长一旦买入,孩子不读完9年义务教育,他们是不搬家,不卖房的。他们买入一套,市场上就少一套,家长摁着不卖,二手房供应就少了,等于变相炒房,所以价格年年都涨,哪怕楼市调控也不会大幅回调。

值得注意的是:学位房的确年年涨,但是如果它的价格突然出现大幅回调,就是中国楼市崩盘的信号。大家记住,如果出现这种现象,赶紧卖房套现走人,离场避险。

地铁房

地铁房涨得最猛的一波,就是通车之前,一旦通车,它的涨幅就不如前了。所以买房投资,如果你是博升值,尽量买有地铁规划的郊区板块,在刚需还没关注的时候,你先去低价建仓,买好几套,等待将来地铁利好兑现,价格上涨。

对于已经建好地铁的位置,哪里涨得最快呢?距离该城市高端就业中心5-8个地铁站的范围。因为这些人群的购买力是最强劲的,他们愿意为通勤支付高溢价。广州天河珠江新城、深圳科技园等等都是这写城市的高端就业中心。

另外,买地铁房之前,建议你亲自去坐坐地铁,一直坐到终点站。在终点站下车的时候,如果你发现下车的人非常多,那么终点站到市区地铁沿线的楼盘,升值潜力都非常大,反之,则很小。典型的例子就是武汉光谷,作为末尾几个站,光谷早晚上下车的人非常多,所以那里的房价涨幅一直不错。

老破旧或楼梯房

这类型房子,真正赚钱的机会在于地段潜力,前提是房子仍未丧失居住的舒适性,可以作为刚需人群的选择之一。

所以买这类房子,一定要买地段好的,并且楼盘的外立面不能“破相”,出现瓷砖脱落又或者窗户生锈,否则很影响接盘客的观感,将来卖不起价。

另外,楼梯房的楼层记住“金三银四”的原则,三楼是最好的,其次是四楼。楼梯房顶楼,除非7.5-8折又或者可以高评低首付,否则不考虑。

小产权房:

2015-2016年,深圳商品房翻了一倍多,小产权也跟着翻了一倍多,所以别说小产权没价值,涨起来,一样一样的。

很显然,假设原来A房是商品房,价格200万;旁边的B房是小产权,价格是35万,没理由A房涨到了400万,B房还是纹丝不动的。为了维持合理的价差,小产权也会跟着商品房上涨。

小产权赚钱的机会在于:它不限购!有钱就能买,可以囤大量的面积收租。我身边有几个在深圳的朋友就是专门干这个的,为了让毕业生有地方住,他们操碎了心,将整栋小产权买下来,然后装修好一套套租给大学毕业生,单间月租1500,一层有9套,一栋楼有8层,一个月租金也有十来万。没事就在城中村路口穿着拖鞋闲逛,有事就带人去看房。

法拍房

一、法拍房有哪些风险?

风险 1 :清户风险,原来的房东在里面赖着不走。

最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释,简单来说就是,如果被执行人确实只有这一套房可住,没有别的地方可去,就不要强制执行。所以想赶是赶不走的。

风险 2: 其他债权风险就是你拍了之后,有别的债权人过来,说这个房已经提前抵押给他了,有单据,日期比法院查封日期还早。

从法律上来说,不能伤害善意第三人利益,如果这个事实属实,也是需要保护这个债权人权利的。如果原房东又没有其他的可执行财产,那么很可能再拿这个房子做文章,尤其是如果拍卖了付款了,法院还没有给建委送协助执行通知书时,遇到这个情况,很难出协助执行。

风险 3: 租赁风险

你拍了之后,有人过来说这房子之前租给他们了,签了20年租约,如果违约需要支付巨额违约金。

法律上有个原则是“买卖不破租赁”,理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权,原来的租赁合同还得继续,如果违约你应该是支付违约金的。当然,你也可以向法院去主张这个违约金的金额是否是合理的。

如何降低法拍房风险?

上面的风险碰到了,都比较难处理。所以降低风险最主要的原则,就是规避风险。下面分享给大家最基本的买卖原则:

原则1 :案子要是个好案子。

最好的案子,就是官员贪腐被抓起来判刑的这种,因为有几点优势:

(1)当事人本身一般入狱了,亲属也都避之不及,没人愿意给你惹事。

(2)这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好,原因你懂的。

(3)当事人一般没有什么债主,原因同上。

最差的一种案子,就是非银行的借贷纠纷,也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷,这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务,后患无穷。

至于刑事犯罪入狱的案子,也是最差的案子之一。主要是当事人没准过几年出来了,回来找你麻烦。或者在号子里,找些社会人给你添乱。其他的普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子,这种安全性适中。银行借款纠纷中,由于银行对于抵押房产管得严,较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷,当事人一般是生意人,生意人怕惹事,一般不会主动添乱,但也存在其他债权人风险。

原则2:当事人最好是非退休、非自由职业人员。

退休老人最多的就是时间,有充分的时间跟你折腾。自由职业人员,例如艺术家、摄影师这种,时间可以自由安排,也会增加很多跟你捣乱的可能性。如果当事人是外地人,本地关系少,也会比本地人好很多。

原则3:最好是本地法院的案子。

如果是外地法院拍卖的上海房产,如果后面遇到问题,他们一般不管。上海本地法院的案子比较有保障,如果可能,本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产,更有保障。如果后期出了问题,对于法院来说,他就是想帮你,前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法,对于哪个司法机构来讲都不容易,会大大降低其执法力度和效率。

原则4:最好是空置房

无论是房子里面住着当事人、亲属还是租客,清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此,这个房子最好是空置房,如果是毛坯房,那就更好了。所以拍卖之前,你应该提前去踩个点。

主流商品房:

下面讲主流商品房的买卖逻辑,这方面大部分人都会非常纠结。很多选择性问题简直能令人抓狂,比如:

1、买市区老破旧,还是买郊区新房?

2、高楼层价格应该比低楼层贵多少才是合理的?

3、朝北户型,应该比朝南户型便宜多少?

4、买一手还是买二手?精装修和毛坯选哪个?

还有很多这种选择题,我们暂时不忙着解答,先在投资逻辑上理清一个思路:价格是做决策的最终参考,没有不值得买的房,只有不值得买的价格。所以当我们面临选择时,记住:两者价差不大,选好的,否则选差的。

例如,有个朋友问:高楼层和中低楼层选哪个好?

没有经验的人,一般都会回答:当然高楼层好啦!但有经验的投资者提供的正确答案是:两者价差不大,选高楼层;价格很大,则选中低楼层。

假设高楼层单价3万,中低楼层2.5万左右,两者存在5000元的价差,相当于8折,那么这种情况下买中低楼层就有很大的可能迎来价格恢复性反弹,这是一个套利机会。

同理,A和B两个楼盘在同一个板块之中,仅仅是因为品牌或花园不同,两者存在很大的差价,那买哪个?对,买便宜的那个,因为便宜的那个楼盘有机会价格恢复性反弹,买入即赚。

一个楼盘什么都好,但是如果它价格贵了,那它一切都不好,价格贵就是它的原罪。

事实上,大家只要懂得“价差对比”的原理,几乎所有购房“选择题”你都能很快作出明智的选择。

例如相同地段的情况下,毛坯和精装修选哪个?两者价差不大,选精装修,否则选毛坯。

这种投资逻辑还能运用到以下这些选择题(包括但不限于):

1、朝南和朝北的户型选哪个?

2、新房和二手房买哪个好?

3、品牌开发商和普通开发商,一般选哪个?

更多选择题我就不一一解答了,大家只要掌握心法,融会贯通,什么问题自己都能解决。

讲完价差原理,我们接着讲中位数判断法。

在讲这个原理之前,我们先来做一个题目:现在同一个楼盘有四套房,请问下面哪一套最值得买?

A、520万B、505万C、485 万 D、550万

如果你认为485万那套值得买,那么你第一关就被刷掉了。不是价格最低那套就值得买,因为不知道具体朝向、楼层是无法判断“性价比”的。

我们接着来分析:

A房,中楼层朝东 ,B房,中楼层朝南C房,低楼层朝东, D房,高楼层朝南

(假设四套房的户型、内部装修都一样)

第一条判断标准:在一个成交活跃的楼盘之中,中楼层朝东的户型就是整个楼盘所有房子的价格“中位数”,换言之,楼层、朝向、户型比这个好,同时价格又比这个“中位数”低的就是笋盘。显然,A房价格520万,中位数是520万,B房中楼层朝南,且价格低于520万,符合条件,所以B房值得买。

第二条判断标准:在一个成交活跃的楼盘之中,最好那套房的挂牌价,很可能是该楼盘近期冲高的目标价,也就是说上述B房有望短期内涨到550万,B房的笋值45万,即买入有机会赚45万。(注意:业主不诚心买,故意挂出天价的则无参考意义,D房再好那也不能挂800万吧?)

那么万一该楼盘近期回调,B房会跌到多少就能暂时稳住呢?对,同理,它跌到480万左右,就很难继续往下跌了。

综上,B房进可赚45万,退也就是退20万就防守住了,赚多亏少,值得买入。

中国人买东西都喜欢讲究性价比,所以笋盘就是很多买房者的最爱。但是当你房子买多了,到最后你会发现,一套房子绞尽脑汁虽然可以让你节省一点成本,但是其实真正赚大钱的都是大趋势。

在该上车的时候上车,该出手的时候出手,远比一套房便宜几万块更重要,死等笋盘是有风险的,一旦房价涨起来,就不是几万块的差价了。

一切的努力在宏观趋势面前都不值得一提,真正改变你命运的是买得早。