土拍大战落幕:丰台再现“金茂府”,瀛海府三期来了


编者按:本文来自微信公众号 买房大家帮(ID:maifangdajiabang),作者黄玉萍,36氪经授权发布。

轰轰烈烈的土拍大战落幕了,金茂+合生以28.2亿元的价格,拿下了最优质的丰台南苑石榴庄地块,溢价率5.66%;中海经过数轮举牌,以32.7亿元拿下了瀛海地块,溢价率25.8%,楼面价达到3.2万/㎡;最后的庞各庄限竞房地块被保利以33亿元的底价摘下,北京土拍一日揽金93.9亿元。

本次土拍看点十足,参与竞价的开发商很多都到了土地储备新的关口,拍出的三宗地块也都颇具故事性。

先看开发商方面

参与石榴庄地块的企业有合生金茂联合体、绿城、招商、保利;

参与瀛海地块的有建工金茂首开联合体、金隅、绿城、保利、中海、珠江合生、金融街;

参与庞各庄的有保利和建工。

1、参与竞拍的房企数量减少,8月份之后,随着资金的收紧,房企拿地明显减少。5月孙河地块有10家房企、6月亦庄地块23家房企,但是9月孙河最后一宗住宅地块只有两家房企参与竞价。另外,从拿地企业结构来看,以资金实力雄厚的国企为主,民企数量减少。

2、三宗地块都有保利的身影,而保利也确实到了土地储备新的关口,保利自从2017年11月与首开金地联合拿下魏善庄共有产权房地块之后,在北京市场再无斩获,而2017年拿的地块也多是联合开发。时隔687天之后,保利终于在北京市场有所斩获,以底价摘下庞各庄限竞房地块,被网友戏称为“西瓜地”。

3、中海势头依然很猛,7月份斩获丰台造甲村地块后,再次落子瀛海,与中海激战数轮的绿城以及金融街败北,无缘该地块。至此,中海在瀛海区域连下三城,看来,中海是要深耕瀛海区域了。

三宗地块也颇具故事性

丰台南苑石榴乡

又一个金茂府

1、从位置来看,该地块是北京近三年最优质的地块之一。地块位于丰台南苑石榴乡,项目四至分别是西至宋家庄路、东至石榴庄七号路、北至石榴庄一号路、南至南顶路。西北侧就是地铁宋家庄站,南侧一路之隔是是二手房挂牌价10万左右的北京金茂府。该地块被金茂+合生联合体拿下,相信不久的将来北京市场又会多一座“金茂府”了。具体位置如下图:

从环线位置来看,地块位于南三环到南四环之间,2017年至今,北京一共拍出了100多宗住宅地块,其中位于四环以里的只有8宗地块,稀缺性不言而喻。这8宗地块里已经入市的西城天铸、佑安府、洺悦苑、金融街融府去化都接近尾声;永定府、天恒学院里难产;只剩两宗不限价地块(造甲村、石榴乡),但是将来售价必然不菲。

2、地块属性复杂,一定程度上增加了开发成本。该地块本身规模并不大,而且包含了大量的配建。从现有的规划条件看,地块整体的建筑规模为63070平米,容积率3,控高80米。

而这6万多平米的建筑规模里,还包含了很多配建及还建设施,包括10440平米的公交设施、200平米的邮政所、3000平米的养老机构设施、1000平米的文化设施以及300个社会停车位,这些配建及还建设施在一定程度上增加了开发成本。

3、“高价”地块增多。不限价意味着拿地房企可以在一定程度上挣脱价格的枷锁,打造豪宅产品,提高溢价率。进入2019年,北京土拍市场一个肉眼可见的趋势是,不限价地块越来越多了,而且相较于上半年以远郊区为主,下半年不限价地块开始向城六区扩散。

这就导致近期出让的几宗不限价地块楼面价都颇高,远超过区域内的限竞房。所以,对于有购房需求的朋友,帮主的建议是抓住限竞房的红利,赶紧上车。

5月28日拍出的孙河不限价地块,溢价率23.3%,最终成交楼面价69541元/平米,而区域内的限价房限价多在6.8万左右。

6月27日拍出的古城南街地块,溢价率11.63,最终预估成交楼面价55000元/平米,区域内限竞房限价为5.8-6.2万之间。

7月15日拍出的丰台造甲村地块,溢价率18.8%,最终预估成交楼面价6.6万/平米,离它最近的限竞房金融街融府,限定均价只有6.6万/平米。

9月12日,孙河最后一宗不限价地块出让,最终成交楼面价6.5万/平米。

4、地块周边配套齐全,临近地铁。丰台南苑石榴乡地块距离地铁5号线及10号线的换乘站宋家庄站约200米;西北侧500米是扑满山商场、北侧3公里是方庄购物中心;西侧500米为丰台第二实验小学、西南800米处是丰台实验小学。

瀛海地块:瀛海府三期来了

1、中海在瀛海落子,瀛海府迎来新邻居。大兴瀛海镇YZ00-0803-0802、6021地块,项目四至分别为西至瀛坤路、东至瀛祥路、北至瀛安街、南至瀛永街。距离地铁8号线瀛海站约900米,西侧为经适房,北侧是一个回迁房,南侧挨着瀛海镇第一中心小学。具体情况如下图:

2、新地块限定销售均价降3000元/㎡,降价的节奏?今天这宗地限定销售均价52449元/平米,最高不超过57694元/平米。而在今年年初中海拿下的瀛海地块限定销售均价为55128元/平米,最高不超过57884元/平米。

从最高限价来看,这两宗地差别不大。但是对于购房者而言最有意义的指标是限定的销售均价,因为从已经入市的限竞房来看,除了极个别地段特别好的限竞房是顶着最高价卖的,其余全是按照均价出售。

从最关键的限定均价来看,已拍出的中海瀛海地块比今天这宗地每平米足足贵了近3000元。

这是限价房降价的节奏吗?其实不然!新地块价格低的主要原因在于距离地铁更远,有900米;而中海今年2月份在瀛海拿的地块距离地铁只有400米。

另外,瀛海区域在17年的时候还出让了两宗限竞房地块,分别是瀛海府以及万和斐丽,限定销售均价也是52449元/㎡,与今天这宗地块一样。但是万和斐丽与瀛海府距离地铁比今天这宗地块更近。

3、纯住宅地块,起拍楼面价2.57万/㎡。从规划条件来看,新挂牌的瀛海地块属性非常纯粹,都是住宅地块。建筑规模100957平米,起拍楼面价2.57万/㎡,成交楼面价达到3.2万/㎡。该地块容积率为2.2,控高45米。

4、区域轨道交通最强,居住环境有待提高。瀛海区域目前最强的配套是轨道交通,地铁8号线瀛海站。另外今天这宗地块一街之隔是大兴实验学校,但是大型商超及医院配套短缺。帮主土拍之前曾去地块踩盘,发现周围除了一个瀛海镇卫生院以及南航超市,暂无其他生活方面的相关配套,居住环境有待提高。

大兴庞各庄地块:保利底价拿下

1、位置先天不足,周边还有垃圾场。北京市大兴区庞各庄镇DX06-0103-6001、6002、6003地块,项目四至分别为西至隆兴大街、东至隆明街、北至瓜乡路、南至甜园路。地块西侧是酒店,东侧是绿海路,另外,在地块西南1.5公里处有一个庞各庄镇工业区垃圾处理中心。该区域位置偏边缘化,再上区域配套乏善可陈,存在感一直不强。

2、地块流拍再挂牌,限定销售均价42158元/㎡。庞各庄新挂牌的这宗地块在今年2月份流拍过,当时地块的性质为共有产权房,销售均价2.9万/平米。有魏善庄四季盛景园的惨案在前,该地块华丽丽的流拍了。现在转为限竞房重新挂牌,限定销售均价为42158元/㎡。

3、已入市限竞房降价走量,新地块“钱景”堪忧。新地块北侧3公里处是已经入市的限竞房中海云筑,限定销售均价与新挂牌地块一样,都是4.2万。

不过帮主前段时间对入市限竞房的价格摸过一次底,查到中海云筑的网签均价只有37900元/㎡,比限定均价低了4000元/㎡。而且,该项目目前还有特价房活动,价格最低可达35600元/㎡。

群里看到地块信息的朋友,很多都在感慨,是谁给的勇气,六环外的庞各庄居然4.2万/平米。瞧,无论是已经入市的项目,还是购房者的心理接受程度,4.2万的均价都太贵了,假如市场没有大的变化,那么该地块降价出售是大概率事件。

4、地块容积率2,不限高。根据现有规划条件,庞各庄新挂牌的地块容积率为2,绿化率30%,没有高度限制。另外,地块还有3000平米的幼儿园用地。

分享到